REMAJU son las siglas del portal que mantiene el Poder Judicial de la República del Perú, cuyo significado es “Remate Electrónico Judicial”. Este portal electrónico forma parte del Sistema de Remate Judicial del Poder Judicial de la República del Perú.

El portal tiene como finalidad el facilitar la participación de la población en los remates judiciales de propiedades inmobiliarias y bienes raíces, sometidas a ese procedimiento legal.

Sustituye a los remates que se efectuaban en forma presencial, que resultaban más engorrosos, preferentes y menos justos. REMAJU es una de las consecuencias de la modernización que está realizando la República del Perú en toda su gestión pública.

Una de las principales ventajas de este sistema es el ahorro monetario que implica la sustitución de la publicidad de las subastas en los diarios o periódicos del país, por las notificaciones online.

Se prescinde del martillero y de una sala o salón especial que se requería para el acto físico de la subasta.

Sobre todo, el sistema REMAJU brinda mayor transparencia y seguridad en los procedimientos de remate. Así como que, abre la posibilidad de la participación de cualquier persona interesada en la adquisición de inmuebles, eliminando la corrupción y convirtiéndolo en un mecanismo más confiable.

El Poder Judicial de la República del Perú

La República del Perú constituye un país soberano con sistema de gobierno presidencialista con participación política multipartidista, de elección popular. Su gobierno está basado en los principios de separación tripartita de los poderes del Estado y descentralización de los mismos. Sus tres poderes: Ejecutivo, Legislativo y Judicial, con funciones específicas, son independientes e interrelacionados.

El Poder Judicial es el encargado de administrar justicia y llevar todos los procedimientos legales atinentes a la justicia, derechos, garantías, resolución de conflictos y sobre todo, garantizar el estado de derecho. En la República del Perú el Poder Judicial está organizado por niveles de jerarquía y competencia, presidida por la Corte Suprema de Justicia con jurisdicción en todo el territorio nacional.

En el segundo nivel de jurisdicción con competencia a nivel distrital, están las Cortes Superiores de Justicia; el tercer nivel con competencia provincial están los Juzgados de Primera Instancia. Existen los denominados Juzgados de Paz Letrados competentes distritalmente y los Juzgados de Paz no letrados para solucionar asuntos sencillos en materia judicial.

El Poder Judicial, a través de los Tribunales o Juzgados imparte justicia y dirimir conflictos mediante una serie de procedimientos legales. Los procedimientos están establecidos en las leyes y se aplican en atención a determinadas materias.

En el portal REMAJU se tramita el último paso del procedimiento de remate que se llevó a cabo ante los tribunales o juzgados, es decir, la subasta a la que se somete el inmueble objeto del procedimiento.

¿En qué consiste un remate judicial?

Un remate judicial deriva de un procedimiento en materia civil que lo contiene, regula y garantiza su correcta tramitación y ejecución.

Ahora bien, un remate judicial en términos coloquiales constituye el final del procedimiento que se da cuando una persona natural o jurídica, por causa no intencional deja de pagar el préstamo o hipoteca sobre un inmueble. En esos casos y luego del cumplimiento de determinados requisitos y lapsos procesales, se ofrece el inmueble en subasta al mejor postor.

La finalidad del remate o subasta es la recuperación del monto dinerario dado en préstamo, para la adquisición del inmueble por parte del deudor que resultó moroso. Por lo general el préstamo dinerario fue otorgado al comprador moroso del inmueble por una institución bancaria.

En el portal de REMAJU se pueden encontrar en remate toda clase de bienes raíces, tales como terrenos, casas, apartamentos, locales comerciales, locales para oficinas, estacionamientos.

La ventaja o beneficio que obtiene el participante en un remate judicial, consiste en hacerse de un inmueble a un precio bastante por debajo del precio del mercado. Ello resulta por las rebajas en el precio establecido para las posturas u ofertas.

En REMAJU el precio base para la primera de tres convocatorias, se establece con un 30 % de descuento sobre la última tasación legal efectuada al inmueble por perito experto. Ya en este precio se obtiene una rebaja considerable, dado que el peritaje considerado por lo general se efectuó al inicio del procedimiento de remate.

Si no hubo participación en la primera convocatoria, se pueden realizar dos más, en cada una de las cuales se efectúa una rebaja del 15 % sobre el precio establecido para la primera convocatoria. De manera tal, que se puede adquirir un inmueble con un descuento de hasta el 60 % del precio del mercado.

¿Cómo registrarse en el Sistema de Remate Judicial? 

Si se está interesado en participar en un remate judicial electrónico se debe crearse una cuenta en el portal del Poder Judicial, concretamente en el link https://casillas.pj.gob.pe/sinoe/login.xhtml. 

En el portal se ofrecen varios servicios vinculados con la actividad del Poder Judicial, a los efectos que nos interesa se debe elegir y presionar “Solicitar Registro de Casilla”. En ese módulo se debe elegir la opción “REM@JU Remate Electrónico Judicial”.

Luego se elige entre las opciones de persona natural o persona jurídica, para luego introducir los datos que sean requeridos. Se verifican los datos introducidos, se colocan los ítems de la imagen y se guarda la información. 

Inmediatamente después, en la ventana emergente que surge, se verifican los datos del correo electrónico particular. Igualmente se debe verificar la zona indicada para recoger la clave o contraseña asignada.

Por último, con los datos de registro que te suministra la página y la documentación de identidad, se retira la clave o contraseña asignada.

¿Cómo se puede participar en un remate judicial electrónico?

Una vez creada la cuenta y en posesión contraseña o clave, se ingresa al portal de REMAJU y se elige el inmueble sobre el cual se desea ofertar.

Inicialmente se cancela ante el Banco Nacional, el arancel y el monto mínimo que se indique para poder participar, es decir, se paga el doblaje. El arancel es un monto no reintegrable ni imputable al precio del inmueble, se adquiera o no el mismo. El doblaje que, por lo general equivale al 10 % del precio del inmueble, es restituido en caso de no ganar la subasta.

Cabe la aclaratoria en cuanto a que, si se gana la subasta se debe ingresar el monto restante del precio del inmueble, dentro de los tres días siguientes al remate. Si no se cumple con el pago, se pierde el doblaje que queda a favor del Poder Judicial, como sanción por no cumplir con la negociación. Por esta razón es importante tener a mano el monto total del precio del inmueble por el que se postula.

Una vez efectuados los pagos de arancel y del doblaje, se inscribe en el remate del inmueble escogido, se verifica la cantidad de ofertantes, así como el día y hora en que se va a efectuar el acto del remate.

El acto de la subasta tiene una duración de veinticuatro horas, que funciona en cuenta regresiva el día y hora pautados. En ese lapso que concluye a las veinticuatro horas, los participantes colocan sus ofertas online.

Si ganas el remate, completas el pago del precio dentro de los tres días siguientes, ingresas los pagos en la página del REMAJU, quien te confirma como ganador a través de un correo. Por último, acudir al Tribunal o Juzgado que corresponda con toda tu documentación y listo.

Recomendaciones para participar en REMAJU

Como en cualquier negociación debes tener en cuenta ciertos elementos para que te resulte rentable.

Si bien es cierto que, en términos generales, un inmueble en remate tendrá un precio inferior al que tuvieses en el mercado para el momento de la subasta, no está de más investigar y verificar el precio de inmuebles similares. Para tener claro si se va a ofertar por una buena oportunidad y si se dispone o se puede disponer del precio del inmueble.

Se recomienda que verifiques inmuebles similares en cuanto a metraje de construcción, área de terreno total, ubicación y antigüedad de la construcción. 

Antes de optar por un determinado inmueble, es recomendable la verificación tanto del procedimiento que se llevó a cabo ante los Tribunales, como de la situación del inmueble en particular ante el Registro Público. Aunque, normalmente ambos elementos debieron ser determinados en el proceso mismo del procedimiento del remate judicial, llevado por el Tribunal correspondiente.

Incluso, aunque sea poco común, es conveniente verificar si el inmueble se encuentra ocupado para el momento del remate. En cuyo caso se haría necesario destinar un dinero para efectuar la desocupación judicial o policial del mismo, una vez adquirido.

Por otro lado, se debe tener en cuenta que el momento del acto mismo de la subasta requiere de mucha atención. 

Se suele sugerir que se oferte una cantidad cercana al monto máximo que se disponga para el inmueble, dejando un margen para ofertar. De esa forma podría resultar cuesta arriba para otro participante ofertar y ganarías la subasta. Esto se suele sugerir en los casos de que se desee con vehemencia adquirir el inmueble.

Una forma de ganar la subasta, pero que resulta un tanto arriesgada, es ofertar al último minuto o segundo de que cierre la subasta. De esta manera ya no podrá haber otra oferta por encima de la efectuada. Pero se corre el riesgo de no lograr hacer efectiva la oferta a último momento.